【万字深度】用数据分析北京房价（联讯证券李奇霖、常娜）

　　来源：联讯麒麟堂

　　联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖（执业编号：S0300517030002）

　　联讯证券研究院宏观组 常娜

　　摘要

　　我们提出一种“供需决定价格，观念影响价格”的房价分析方法，用住房的实际需求和供给之间的关系来分析房价，简单地说就是，什么样的房子涨得好？有人接盘的房子涨得好，接盘的人越多涨得越好。

　　正文

　　一、决定房价的核心因素：供需关系

　　传统的马克思主义经济学认为“价值决定价格，供需影响价格”，然而房子作为捆绑各种经济价值和社会价值的综合产品，实际价值已经不能用砖头水泥等价值来衡量，在此基础上，我们提供一种房价分析的方法 “供需决定价格，观念影响价格”，我们将以北京为例进行分析。

　　简单说就是，什么样的房子涨得好？有人接盘的房子涨得好，接盘的人越多，涨得越好，反过来也可以说，没人愿意接盘的房子不会涨。

　　这个接盘需要具备两个条件，第一是有购买力（不只是工资，也包括财富），第二是有买房的想法，部分人会因为房子挤出消费而不买房。

　　购买力是决定供需的主要因素，也是本文研究的主要内容。

　　二、北京房地产“宇宙中心论”VS“白菜论”

　　（一）购买力是指工资吗？

　　以北京为例（为保持前后连贯，我们基本上都是以北京的数据为例进行分析），2017年2月，北京二手房均价5.21万每平米，三月最高突破6万，以5万80平米估计，一套房子总值400万。根据国内招聘网站在线数据统计，2016年北京春招毕业生工资每月8717元，根据国家统计局数据显示，2015年北京在岗职工平均工资111390元，因此假设北京常住人口工资1万。

　　一个人不吃不喝，工资全部用来买房且不计银行利息需要33年（按60岁退休计算需要从27岁开始还贷），当然工资会涨，但是所有北京在岗职工平均月工资刚破万，且房价涨幅未必低于工资涨幅，因此，对在北京工作和生活的人来说用工资买房不靠谱。

　　到此，我们可以想象这样一种景象，大学毕业生们蜗居在几平米的地下室、小隔间中，过着“暗无天日”的“蚁族”生活，似乎永远也不可能通过自己的努力在北京这座首都中拥有片瓦遮头，然而北京房价真的高吗？

　　从数值上看，很多人用各种维度对比过，至今尚有争议，我们就不再赘述。然而，从现象上看，限购前，楼盘一开，房子就马上像白菜一样被抢购一空。2016年9月，北京某楼盘创造了1分钟卖4套，40分钟卖光156套，一栋楼卖出13亿的记录。

　　当前限购政策的多轮出台，对北京住房销售增速起到了一定的抑制作用，然而旺盛的需求依然不能阻挡北京房价上涨之势，从数据来看，限购限贷等调控政策频出的16和17年房价反而涨幅明显，根据某中介网站数据显示17年5月二手房成交价6.3万。

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