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“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。”
在前期一系列政策的作用下,当前房地产市场进入平稳期。 就在10月23日,国家统计局发布的数据显示,9月70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市环比涨幅继续回落。
虽然房价出现回落,但稍早出炉的9月房地产投 资增速依然表现亮眼:2017年1~9月份,全国房地产投 资同比增长8.1%,增速比1~8月提高0.2个百分点。
房地产投 资增速不降,是否意味着还需为未来房价上扬担心?受访经济界专家认为,9月房地产投 资数据表现亮眼可能主要得益于土地供应的改善。 受此影响,预计四季度地产投 资下行空间或相对有限,这或对经济增长转型形成支撑。全年经济或呈现“前高后不低”的态势。
加大供给托底房地产投资
10月25日,南京10月份以来首次进行土地拍卖。8幅地块最终的成交价格都没有超过20000元/平方米,截至目前全年超过20000元/平方米的地块仅19幅。而在2016年,这个数字为28幅,其中2幅地块地价突破4.5万元/平方米。
土拍价格缩水的同时,土地供给的速度却在加快。此次拍卖举行时,下一场土拍已经准备就绪。与严格限制的价格相对应的是,土地的竞拍条件正在抬高。根据公开资料,此次投入竞拍的土地中,不少地块都明确规定了配建人才保障房、租赁住房的要求。
作为2016年房价上涨“四小龙”之一的南京土拍市场的变化正是当前房地产市场调整的“缩影”。
“在本轮供给端调控逻辑下,近期土地供应表现明显好于去年同期,特别是住宅用地供给大幅提升,使得地产投 资表现出较强的韧性。”长江证券首席宏观分析师赵伟表示。
进入9月后,土地供给的速度明显加快。9月土地供应数量1856宗、面积7993万平方米,分别较去年同期提升41.5%和42.5%;其中, 9月住宅用地供应面积同比增长94.2%,占全部土地供应面积比重大幅提升至45.7%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也向《中国经营报》记者表示:“从当前库存规模来看,实际上正处于底部,后续会有拉升的可能,这和此类地产企业实际上较好的投 资信心有关。从当前投 资数据来看,供地计划和各地督促新开工等实际上都较好,随着各地预售管控趋于宽松,预计总体上一些城市会有较好的交易活跃度,而这也会刺激房企积极增加供应。”
截至9月底,易 居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40325万平方米,环比增长1.3%,同比减少9.4%。自2015年以来全国80城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,当前全国库存规模相当于2013年9月的水平,即回落到了四年前的水平。
4月住建部和国土部共同发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求根据住房库存情况调整土地供应。
根据Wind数据,今年前9月,全国供应土地面积达45678.7万平方米,较上年同期增长14.14%。在土地供应提速的背景下,土地成交持续回暖,拿地面积单月增速创本年新高。来自西南证券(5.640, -0.05, -0.88%)统计,1~9月,房地产开发企业土地购置面积16733 万平方米,同比增长12.2%,增速比1~8 月提高2.1 个百分点;9 月单月土地购置面积达2504 万平方米,而2016 年月均购置面积为2002 万平方米,同比增加25.6%,创本年新高。
西南证券分析师胡华如认为,拿地面积的超预期增长,主要由于土地供应力度加大,叠加市场通透背景下房企购置意愿有增无减,并将对明年开发投 资形成支撑。”他预计,全年房地产开发投 资增速达7.5%。
“考虑到当前部分区域实际土地供应面积仍大幅低于全年计划,四季度地产投 资或仍将表现出较强韧性,下行空间相对有限。”赵伟补充。
长江证券报告显示,从北京、上海、广州、深圳4个一线城市情况来看,截至10月20日,土地供应实际面积仅占全年计划的55%。“如果全年土地供应计划的完成度较高,四季度土地供应仍将保持较高增速。”赵伟指出,全国主要一二线城市中,大部分库存去化周期仍然低于12个月,仍需要增加土地供给,在当前“有保有压”“因城施策”的结构性地产调控下,四季度土地供给仍将保持修复趋势,并对地产投 资增速形成持续支撑。
国家统计局新闻发言人邢志宏10月19日就2017年前三季度国民经济运行情况答记者问时也表示,在房地产调控过程当中,由于采取了因城施策、因地制宜的办法,而不是一刀切的调控,在调控方式上,也不是一味地限制需求,特别是针对一线城市住房供求矛盾比较突出的问题,国家鼓励在供求矛盾突出的地方,通过加大住宅土地的供应来解决房地产的问题。
加速结构调整促经济转型
房地产投 资短期内仍有较强韧性,这也为经济转型提供了支撑空间。
“第三季度数据也表明,在短周期回落之中,结构性的新亮点正在显现:结构调整加快、消费升级提速、生产效率攀升。”工银国际首席经济学家、研究部主管程实对记者表示。
10月高频数据显示:地产土地购置上升,汽车销售平稳,国庆期间家电热销,消费结构继续改善,出口持续复苏。发电耗煤量同比增26.3%,高于9月同比24.3%,同比继续高增。受环保限产影响,钢价和水泥价格震荡走强,工程机械销售持续高景气等。
新时代证券首席经济学家潘向东对记者表示,“促进实体经济发展的各项措施预计会逐步落实,可能包括进一步简政放权、减税降费,努力降低实体企业财务性和非财务性负担,促进民间资本投 资,激发民营企业创新活力;也可能包括进一步完善市场经济制度,加强法治建设,建立更为公平的营商环境,有序合理放开部分垄断行业;还可能包括进一步加大对外开放,为外资创造更好的投 资环境,为国内企业合理投 资海外提供便利。”
据新华社报道,东莞市新近就出台了“实体经济十条”政策共36项措施,为制造业减负,预计从2017年到2020年为企业减负约350亿元。东莞市“实体经济十条”政策实施对象是全市所有企业。这36项措施中,有10项是通过直接减税降费给企业经营成本做“减法”。
程实认为,随着“减速增质”的白热化,中国经济政策目标的多重性日益凸显。两方面的政策协调有望合理平衡多重政策目标,护航中国经济的长周期筑底。经济结构层面。“货币政策+宏观审慎政策”的双支柱框架将保持定力,推动供给侧结构性改革的持续深化。货币政策将坚持稳健中性,呈现“短期不松、长期不紧”的鲜明特征,并通过多类型的工具创新,实现流动性调节的精准化,平衡经济增长的稳定和新旧动力的转换。宏观审慎政策将维持强势,金融领域“严监管+去杠杆”的政策基调不会放松,金融行业让利实体经济的基本方向不会动摇。
在货币政策工具上,10月25日,央行以利率招标方式开展了1600亿元逆回购操作,具体包括1000亿元7天期逆回购操作与600亿元14天期逆回购操作,当日有1600亿元逆回购到期,当日零投放零回笼。此前,央行已经连续6日净投放。据Wind统计,连续6日央行公开市场逆回购净投放量高达8400亿元 。不过有业内人士分析称,虽然10月整体流动性相对宽松,但未来资金面可能仍是中性偏紧。
摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊对记者表示,考虑到实现6.5%的全年经济增长目标基本已成定局,在货币和财政政策立场上不会有明显方向性的改变,但可能会继续出台有针对性政策来拉动民间投 资和推进产业升级以及节能环保相关的制造业投资。
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