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10月24日,租售同权概念股领涨两市,房地产板块也一度大涨,这或许不是简单的投机炒作,而是有内生动力在推动着租售类房地产股票价值重估,未来若干年内,租售同权概念或将反复活跃。
根据最新的政策,管理层提出了一套很可行的解决房地产矛盾的办法,就是让很多买不起房的人可以通过租房实现居者有其屋。现在租房最大的问题在于不稳定,房东随时都有不续租的可能,房客随时都要准备搬家。假如未来政策性租房和开发商自持租房逐渐成为主流,就能让房客放心地租房,不用总担心搬家的问题。
可以预见,未来租房市场增长的幅度将会远远高于新房销售,而这一转变过程将对整个房地产板块价值重估产生影响。
过去的房地产板块,主要还是参照市盈率水平来估值,但投 资者往往担心他们的高利润能否持续,所以很多时候好的房地产股市盈率水平并不很高。按照经典的证券投 资理念,房地产股票的估值往往是低于净资产的,现在的香港股市,很多房地产股票也是股价低于净资产,这个经典理论,往往给长期持有A股房地产股票的投 资者构成一定的心理压力。本栏的意思是,现在的房地产股票,并没有一个靠谱的估值体系。
如果将来开发商自持房产越来越多,将会出现两种可能,一是这部分房产资产实际上就是能下蛋的母鸡,每年都能产生稳定的房租收入,这部分收入由于非常稳定,可以类比国债,即按照20倍左右的市盈率进行估值,那么房地产股票也就有了相对稳定的估值。
现在的房地产股票分为两类,一是传统的房地产股票,另一种是租售同权板块,目前投 资者最看好的主要是租售同权概念。但是传统的房地产股票也是可以转化为租售同权概念股的,例如某公司拿了许多块100%开发商自持的地块,那么未来它将持有一大批自持房产,然后就会不断增加租房收入。此时它也就逐渐从传统的房地产股票转换为租售同权概念股。
所以本栏说,未来房地产相关公司都会出现价值重估,当然这种重估不一定是单纯的股价上涨,如果公司业绩不好,生产效率低下,也有被市场淘汰的可能。
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