积极试水多元化

近年来，在土地成本高涨、行业利润率不断下降的压力下，资金、品牌和规模等方面不占优势的中小房企面临着生存压力。随着2016年三季度进入调控周期后，房企间业绩再度分化，跨界并购资产，寻找业绩增长点，或通过并购转型，成为中小房企的选择。

以目前并购规模居前的银亿股份为例，公司拟向宁波圣洲发行股份，购买其持有的东方亿圣100%股权。本次交易完成后，公司将通过东方亿圣持有邦奇集团相关资产。东方亿圣100%股权的交易价格为798058.63万元。邦奇集团是全球知名的汽车自动变速器制造商，专注于研发、生产和销售汽车变速器。其产品主要为无级变速器，且正致力于研发双离合变速器、混合动力总成系统和纯电动动力总成系统。银亿股份表示，通过本次重组，上市公司将布局汽车动力总成核心零部件变速器的生产、销售业务领域。该项并购目前处于证监会反馈意见阶段。

而卧龙地产拟53.56亿元并购游戏资产天津卡乐100%股权则于近期宣告终止。值得注意的是，这是卧龙地产二度购买游戏类资产并宣告失败。2016年，卧龙地产拟作价40.15亿元并购页游公司墨麟股份100%股权，但宣告失败。卧龙地产屡次转型或许主要由于主业面临压力。财务数据显示，从2010年至2016年，卧龙地产的营业收入从21.99亿元下滑至14.03亿元，净利润从2.70亿元下滑至0.81亿元。

除了制造业和游戏资产，金融类资产由于其盈利规模稳定受到房企关注。华业资本今年3月拟投资8.09亿元竞买长城人寿11.51%的股权。转让完成后，华业资本将成为长城人寿的第三大股东。华业资本表示，希望通过参股保险公司，整合资源，提高资产利用效率，拓展公司金融业务，加快在金融投资领域布局。万通地产拟参与竞拍中融鼎新持有的中融国富80%的股权，挂牌底价约4亿元，并准备在竞拍成功后受让中融国富自然人股东滕胜春持有的中融国富20%的股权。在未来的规划中，万通地产将以中融国富为平台，开展基金投资与资产管理业务，进一步向“轻资产”房地产新模式转型。

面临资金与整合挑战

在房企大举并购的背后，面临资金和经营的双重压力。

根据d统计数据，截至今年一季度末，在申万一级行业129家上市房企中，101家公司的资产负债率超过50%。其中，61家超过70%。

同创咨询研究部总监张宏伟表示，虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会，但隐形的债务压力，以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险，将给大规模并购且负债过高的房企蒙上一层隐忧。更重要的是，大举并购虽然带来了大量的土地储备，但从明年开始，房企将进入还贷高峰期。部分房企的现金流或将面临挑战。

融创中国在宣布收购万达文旅相关资产后，即开始多项融资活动，主动降低杠杆，包括发行配股融资不超过40.32亿港元以及发行10亿元海外优先票据。其中，海外优先票据的平均成本达到8.03%。这从侧面显示出其对资金的需求。此外，融创中国近期加大了推盘回款力度。

此外，行业下半年运营环境备受关注。穆迪认为，尽管6月份房地产销售增长略有回升，但下半年销售增速将放缓。不过，一二线城市未来12个月出现房价大幅调整的风险不大。穆迪预计未来6-12个月房地产业的运营环境仍将面临挑战。严格的调控措施将影响2017年下半年住宅销量，并导致销售增速放缓。

截至记者发稿时，目前已有20家上市房企公布了7月销售数据。数据显示，20家房企7月销售额均有所下滑，合计销售额近1700亿元，环比下滑超过3成。中原地产首席分析师张大伟认为，环比下滑主要是6月房企冲业绩效应和去年的结转基本已经结束，7月惯性回落。此外，受调控影响，房企销售涨幅放缓。张大伟同时指出，尽管7月房企销售数据环比下滑较为明显，但与去年相比仍然处于高位。

穆迪同时指出，其6月跟踪的一线城市和样本二线城市住宅库存(以商品房可售面积/商品房成交面积衡量)仍为7-8个月左右。库存水平较低，未来12个月上述城市出现房价大幅调整的风险有所下降。

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