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(原标题:房地产“浅尝”长效调控 广深等12城首批试点住房租赁)
近日,住建部联合发改委、财政部、国土资源部等八部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称《通知》),要求在人口净流入的大中城市,加快搭建住房租赁交易平台,涉及诸多细则,旨在增加租房供应,让“租房”也能实现住有所居。
目前,住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。尤其是广州推出租购并举的政策引发了极大关注。
中原地产首席分析师张大伟分析认为,租购并举是房地产长效调控的政策之一,这一通知肯定有利于提高租房者权益,稳定租赁关系,增加租赁房源。发布这一政策的目的是建立租售并举的楼市消费观念。但租赁在当下市场情况下,依然存在很多问题,效果依然要看实际落地执行情况。
12城试点发展租赁房
从此次试点的12个城市分地区来看,东部沿海地区达到了7个,其中仅广东一省就占了4个;中西部和东北共5个,均为省会。按行政等级来看,12个城市中,有8个副省级城市,2个地级市省会,只有佛山和肇庆是普通地级市。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,之所以几大部委要联合发文,和租赁市场涉及到痛点有关,即类似户籍制度等改革也会加入到此类内容中,所以要多部门出政策。此类城市的外来人口较多,而且近期房价上涨也比较快,这是一个基本的市场特征。
严跃进认为,从复制的角度看,其实还是有障碍的,所以这次改革从少部分城市进行试点。对于一二线城市来说,需要割裂部分利益链,比如说教育资源背后的一些垄断利益。这些内容做好,租赁市场的问题自然迎刃而解了,而对于三四线城市来说,租赁市场本身压力不大,但市区部分小学还是很抢手,其问题和大城市类似。
7月18日,广州公布了《加快发展住房租赁市场的工作方案》,其中第一条,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。
该政策出台后,引起的反响非常大,而对效果的评价,也是众说纷纭,有人认为这是颠覆性的政策,会大大降低居民购房热情,是真正的长效机制,但大多数认为,在教育资源有限的情况下,真正的租购同权根本无法实现。
张大伟告诉记者,现实情况是,很多城市的租售比悬殊,对于房源拥有方来说,租赁收益不高,选择长期出租的比例不高,而且相比售价的大幅度波动,房租体现的是房屋的居住价值,相比购房可以选择信贷等杠杆,租房者很难承受房租的上涨。
《通知》提及的增加供应,包括北京等城市都在增加租赁土地供应,但形成房源依然需要一定时间。从长远看,通知有利于市场平稳发展,但包括租赁和销售等行为都存在很多问题,所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。
“租赁新政策的确可以一定程度保护部分无力购房的租户,但在房价上涨过程中,租户也经常处于选择购房的等待过程中,所以从全球看,除非通货紧缩的国家,或者人口平稳萎缩国家,比如德国、日本等,否则租赁行为很难长期稳定。”张大伟说。
但不少购房者都告诉记者,培养大家的租房观念,对中国人来说,真的很难,有房才有家的概念已经深入骨髓了,丈母娘、父母的因素,也难改变买房观念,大多数人还是照样会想办法买房。
租房入学早有先例
据记者了解,其实租房人的子女在当地享受就近入学的政策,很多城市这几年都在执行,比如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市,非本地户籍的子女,都可以在当地上学,但是,上学的前提条件是还得积分排队。
通常的规则是,积分越多的,优先入学,积分靠后的,由教育部门随机派位,公立学校已无学位的,派往私利学校,而多余的学费,由政府补贴。
比如深圳龙华区,第一类就是本地户籍和买了商品房或保障性商品房,积分最多,可以优先入学,其他非深户和租房的排位都靠最后,在教育资源本来就有限的情况下,有房的都不一定能排到好学校,更别说排名五六类的租房人。
“租房能上学,但不代表能上好学校,想上好学校,就得租学区房,那房租自然很高,算来算去,还不如直接买房。”一位深圳的购房者对记者说。
不过,广州当地的居民也对记者说了不同的观点:“要看政府能提供多少租赁房,如果很容易申请到,而且可以稳定长期租,那我不会考虑买,因为租和买享受的待遇是一样的。对私人的房子,需明文规定不能随便涨租赶人。”
除此之外,石家庄当地居民告诉记者,他们那里早就是租买同权,只要在街道办登记的租赁合同,就可以享受就近上学,这政策实行有几年了,但这波房价上涨照样翻了一倍。
另有天津居民也向记者反映,天津也是一直可以租房入学,比如南开区最有名的中营小学,很多人是租房上学,租房一年六七万就够了,但有的人并不愿意接受这种方式,因为小学6年,算下来租金也是四十万了,这还不考虑未来房租涨价的情况,想想还不如买房,一来把这租金省了,二来房子是自己的,租房房子永远是别人的。
在业内看来,虽然这些城市没有正式提出过“租买同权”的概念,但从已实行租房也可入学的这些城市来看,这两年房价依然上涨,当前12城市的住房租赁试点进展效果,尚待市场验证。
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